Allgemeines

Mallorca ist eine der Top-Destinationen Europas. Beeindruckende Natur, mildes mediterranes Klima, rund 300 Sonnentage pro Jahr, freundliche Menschen, kilometerlange Sandstrände und einsame Buchten – die größte der Baleareninseln vereint alle Vorteile eines idealen Lebensmittelpunktes. Mallorca wird von vielen Geschäftsleuten bereits als Familienbasis genutzt – z.B. Wohnen mit Meerblick, Arbeiten in London. Täglich gehen zahlreiche Flüge in nahezu alle wichtigen Metropolen Europas. Die Flugzeiten dorthin liegen bei rund zwei Stunden. Der hochmoderne Flughafen von Palma de Mallorca wird weiter ausgebaut, er ist der drittgrößte Airport Spaniens.

Darüber hinaus bietet Mallorca eine perfekte Infrastruktur. Ein Autobahn-, Straßen-, Bahn- und Busnetz verbindet nahezu alle Städte und Regionen miteinander. Krankenhäuser und Facharzt-Zentren entsprechen europäischem Standard. Kinder und Jugendliche genießen in insgesamt fünf internationalen und einer großen Anzahl von ausgezeichneten staatlichen Schulen hervorragende Ausbildungsmöglichkeiten. Das Sportangebot der Insel darf als einmalig bezeichnet werden. Aktuell 23 Golfplätze, Tennisanlagen und unzählige Wassersportmöglichkeiten runden das Angebot ab.

Palma (400.000 Einwohner) ist die dynamische und kosmopolitische Hauptstadt der Baleareninsel Mallorca. Die Küstenstadt befindet sich wunderschön gelegen in der Bucht von Palma, wobei die herrliche gotische Kathedrale (bekannt unter dem Namen La Seu (der Bischofssitz) das Kronjuwel der Stadt darstellt.In der Umfrage “Die lebenswerteste Stadt” der Zeitschrift Monocle wurde Palma im Jahre 2011 zu einer der weltweit Top 20 Urlaubsorte gewählt. Palma ist reich an Geschichte, Kultur und Nachtleben und ist ideal gelegen, um diese schöne und vielfältige spanische Insel zu erkunden. Hier befinden sich die Sierra Tramuntana (ein Gebirgszug, welcher 2011 zum UNESCO Weltkulturerbe ernannt wurde) und sage und schreibe 262 Strände. Der Flughafen von Palma (Son Sant Joan) ist in nur 10 Minuten per Auto erreichbar.Yachtbesitzern sind die exklusiven Häfen der Insel, wie Club Nautico in der Bucht von Palma oder Puerto Portals, längst bekannt. Im Jahre 2011 kommen weitere Liegeplätze für Großyachten im von Philippe Starck entworfenen Port Adriano (Mallorcas Südwesten) hinzu.

Seit vielen Jahrzehnten ist Mallorca über die Sommermonate die Ferieninsel der spanischen Königsfamilie. Auch zahlreiche Prominente aus Kunst, Sport, Politik und Wirtschaft gehören zu den Dauergästen Mallorcas. Zu ihnen zählen Michael Douglas, Catherine Zeta-Jones, Woody Allen, Annie Lennox, Elle MacPherson, Naomi Campbell, Boris Becker, Franz Beckenbauer, David Beckham, Florentino Pérez, der mallorquinische Tennisstar Rafael Nadal, Gerard Depardieu, Paris Hilton, Oliver Kahn, Niki Lauda, Michael Schumacher, Claudia Schiffer u.v.a.m.

Seit Jahren glänzt Mallorca mit einer der niedrigsten Kriminalitätsraten Südeuropas. Dies ist ein starker und weiterer Grund für viele Immobilienbesitzer, ihre Domizile vom spanischen Festland oder der französischen Mittelmeerküste nach Mallorca zu verlegen. Einbrüche oder Raubüberfälle gehören auf der Insel zur absoluten Seltenheit.

Der Reichtum der Insel spiegelt sich aber nicht nur in 5-Sterne-Hotels, Luxuslimousinen, Megayachten, Privatjets und Designer-Villen wider. Wer abseits der Hotspots Küsten und Inselmitte bereist, beginnt die Zeit zu vergessen und sich der überwältigenden Natur hinzugeben. Dann wird Mallorca zu einem besonders kostbaren Erholungs- und Rückzugsort.

10 Goldene Regeln beim Immobilienkauf in Spanien

1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).

2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über Folgendes:

  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
  • Belastungen
  • Baulandqualität
  • Gemeindliche Bebauungspläne
  • Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft:
    • Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet. So sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer.
    • Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
  • Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
  • Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.

3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheiden deren Ergebnis. 

4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

5. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“. Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertragliche Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?

6. Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.

7. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

8. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.

9. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt oder Gestoria) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch – je nach Fall – die Grunderwerbsteuer (je nach Autonomia zwischen 7% und 10%) und Mehrwertsteuer (10% bzw. 21% bei gewerblichen Immobilien) hinzuzufügen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalia) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie sich als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung informieren, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 3% (die so genannte retención) vorzunehmen ist oder nicht.

10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

Unsere Serviceleistungen für Käufer
  • Ihnen gefallen ein oder mehrere Objekte aus unserem Angebot? Wir vereinbaren mit Ihnen telefonisch oder per Mail einen Besichtigungstermin mit uns oder einem unserer Kooperationspartner auf Mallorca. Wir begleiten Sie in jedem Falle bei der Besichtigung.
  • Sie haben noch kein Objekt auf unserem Portal gefunden, aber bestimmte Vorstellungen. Kontaktieren Sie uns. Wir werden sicher ein passendes Objekt finden. Unsere Kontakte auf der Insel sind so zahlreich, dass wir zu einer Vielzahl von Objekten am Markt Zugang haben. Gerne können Sie uns auch Ihr Wunsch-Objekt zusenden und wir übernehmen den Kontakt mit dem Verkäufer / Makler vor Ort.
  • Sie haben ein Objekt gefunden, das Ihnen gefällt. Wir verhandeln den Preis  und die weiteren Konditionen.
  • Wir begleiten Sie dann bis zum Abschluss des Kaufes, dabei wird oftmals ein Anwaltskanzlei eingeschaltet, die den rechtlichen Bereich für Sie vorbereitet und abwickelt. Diesen Kontakt führen wird gerne herbei. Wir arbeiten eng mit einer seit langen Jahren auf der Insel tätigen sehr renommierten, natürlich deutschsprachigen Kanzlei zusammen. Dies gilt selbstverständlich auch für den erforderlichen Notar.
  • Häufig macht es Sinn zur genauen Einschätzung der Immobilie, der Bebaubarkeit und denkbaren Renovierungs- und Umbaumaßnahmenneben Bausachverständige auch Architekten hinzuzuziehen. Selbstverständlich kümmern wir uns auch darum. Diese begleiten bei Bedarf auch Besichtigungen. Auch dabei verfügen wir über ein großes Netzwerk von qualifizierten deutschsprachigen / englischsprachigen Spezialisten vor Ort.
  • Der Kaufpreis wird durch Eigenkapital oder Darlehen beglichen, oftmals in gemischter Form. Soweit eine Darlehensfinanzierung erforderlich ist, sind wir gerne auch mit Hinweisen zu möglichen Finanzierungspartnern behilflich. 60%, teilweise bis 80 % finanzieren die spanischen Banken, in besonderen Fällen finanzieren auch Banken in Deutschland Mallorca-Objekte.
Die Kosten der Abwicklung für Verkäufer
  1. Maklertätigkeit:Soweit Sie eine Immobilie verkaufen, entsteht im Verkaufsfall aufgrund des Maklervertrages dann auch eine Maklerprovision. In Spanien zahlt in der Regel ausschließlich der Verkäufer die Provision, unabhängig davon wie sich die Marktlage darstellt. Letztlich wird dies auch über die Höhe des Kaufpreises mit reguliert. Sie vereinbaren also mit uns eine Verkaufsprovision, die sich je nach den Vereinbarungen im Einzelfall und dem vorliegenden Objekt an den marktüblichen Provisionen von 5% bis 6% zzgl. Mehrwertsteuer orientiert. Lediglich bei kleinen Objekten wird eine Mindestprovision vereinbart. Wir bieten einen auf Wunsch zeitlich befristbaren Alleinvertriebsauftrag an, der dann bezüglich der Provisionshöhe für den Kunden günstiger sein kann, ebenso weitere Zusatzleistungen kostenfrei stellen kann (insbesondere bei der Aufnahme des Objekts). Alternativ ist ein Vertriebsauftrag ohne Exklusivität möglich, soweit bereits weitere Makler eingeschaltet sind oder eingeschaltet werden sollen. Falls im Zuge der Vor-Ort-Besichtigung und Aufnahme des Objekts Kosten bei Dritten entstehen, werden diese vom Kunden übernommen. Dies gilt z.B. für erforderliche Energiezertifikate, professionelle Bebilderung, Feststellung der zulässigen baulichen Nutzung und Objektbeschreibung. Bei Tätigkeiten des Maklers wird nur ausnahmsweise auf Absprache eine Aufwandserstattung (neben der Provision) vereinbart. Wir legen großen Wert auf eine einheitliche, professionelle Präsentation unserer Objekte.
  2. Anwaltstätigkeit
    Soweit ein Anwalt zur rechtlichen Beratung und Abwicklung des Verkaufes eingeschaltet wird, verrechnet dieser in der Regel 1% bis 1,2% des Kaufpreises zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer, bei Objekten mit einem geringen Kaufpreis gegebenenfalls eine Mindestvergütung.
  3. sonstige Kosten und Steuern in Spanien 
    Als Verkäufer sind darüber hinaus noch die entstehenden Steuern von erheblicher Bedeutung, da die Grundbuch- und Notarkosten in der Regel vom Käufer übernommen werden. Die Erlöse aus Verkäufern unterliegen der Gewinnsteuer und der (gemeindlichen) Plusvalia Steuer. Die Gewinnsteuer wird bereits durch einen 3% Einbehalt aus dem Kaufpreis für den Fiskus gesichert.

Rechtliches

Die Verträge beim Immobilienkauf auf Mallorca
Der Reservierungs und Optionsvertrag

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich von dem deutschen und dem anderer europäischer Länder. In Spanien können Käufer durch einen privatschriftlicher Kaufvertrag oder sogar lediglich per Handschlag eine Immobilien erwerb. Die Eintragung in das spanische Grundbuch setzt allerdings eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags voraus. Es können nun allerdings einige Wochen vergehen bis sich Verkäufer und Käufer zum Notartermin treffen. Vom Entschluss zum Kauf bis zum Notartermin muss aber die Immobilie geprüft und Dokumente müssen besorgt werden. Auch muss die Finanzierung bis dahin stehen. Um die Kaufs- und Verkaufsabsicht bis dahin verbindlich festzuhalten, schließen viele Käufer einen Reservierungs- oder Optionsvertrag mit einer Anzahlung auf die Immobilie ab.

So funktioniert der Reservierungsvertrag

Der Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) kann in Spanien bei einem konkreten Kaufinteresse abgeschlossen werden und geht mit einer geringen Reservierungsanzahlung einher. In diesem Vertrag wird festgehalten, wie viele Tage die Immobilie reserviert wird. Will der Interessent nicht kaufen, verfällt die Reservierungsgebühr. Kommt es zu einem Kauf, wird die Gebühr auf die Option oder den Kaufpreis angerechnet. Handelt es sich bei der Immobilie um einen schlüsselfertigen Neubau, verlangen die meisten Bauträger ca. 6.000 Euro als Anzahlung. Bei einem geplanten Bauprojekt werden im Durchschnitt ca. 3.000 Euro als Anzahlung fällig.

Reservierungsverträge machen dann Sinn, wenn für eine bestimmtes Objekt eine hohe Nachfrage besteht oder wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt, die gerade neu auf den Markt gekommen ist, meist direkt vom Bauträger.

Der spanische Optionsvertrag – Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Reservierungsvertrag

Der Optionsvertrag (contrato de opción de compra) ist neben dem Reservierungsvertrag eine weitere Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie abzusichern. Er ist ein gängiger Vorvertrag und unterscheidet sich in einigen Punkten vom Reservierungsvertrag. Im Gegensatz zum Reservierungsvertrag ist es bei einem Optionsvertrag zusätzlich möglich, diesen in das Grundbuch (registro) eintragen zu lassen womit er einen öffentlichen Charakter bekommt. Dies sorgt beim Käufer der Immobilie für eine höhere Sicherheit und setzt Signale nach aussen. Die Eintragung in das Grundbuch ist mit zusätzlichen Kosten verbunden und daher entscheiden sich einige gutgläubige Immobilienkäufer dagegen.

Welche Kosten sind an einen Optionsvertrag gekoppelt?

Wenn Sie sich für einen Optionsvertrag entscheiden, müssen Sie als Käufer eine Anzahlung leisten. In der Regel beträgt die Anzahlung bei gebrauchten Immobilien durchschnittlich 10 % vom Kaufpreis. Durch einen Optionsvertrag verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie und nehmen zeitnah eine Anzahlung vor. Möchten Sie von Ihrem ratifizierten Kaufversprechen jedoch zurücktreten, verfällt Ihre Anzahlung an den Verkäufer und das Geld ist verloren. Aus diesem Grund sollten Sie sich, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, zu 100% sicher sein. Auf der anderen Seite ist festgelegt, dass der Verkäufer Ihnen bei einem abredewidrigen Verkauf an eine dritte Partei Ihnen die Anzahlung umgehend zurückzahlen muss. Zusätzlich ist im Optionsvertrag festhalten, dass der Verkäufer Ihnen in einem solchen Fall einen Schadensersatz zahlen muss: Üblicherweise beträgt dieser ebenfalls 10% vom Kaufpreis.

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, folgt auf den Optionsvertrag ein notariel beglaubigter Kaufvertrag. Im Anschluss an die Eintragung ins Grundbuch sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Der privatschriftliche Kaufvertrag

Der privatschriftliche Kaufvertrag reicht im Gegensatz zu Deutschland in Spanien für eine Eigentümerübertragung aus. Eine Beurkundung durch einen Notar ist nur dann notwendig, wenn eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wird; was natürlich das Ziel sein muss!

Die rechtliche Lage in Spanien

In Deutschland ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur rechtlich gültig, wenn dieser von einem Notar beglaubigt wurde. Unter § 311b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht, dass ein gültiger Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung benötigt. Im direkten Vergleich dazu gibt es in Spanien große Unterschiede und diese sollten alle Käufer kennen und berücksichtigen.

Gemäß der rechtlichen Lage in Spanien ist die Beglaubigung durch einen Notar für Verträge beim Immobilienkauf nicht notwendig. Aus diesem Grund ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag, der schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurde, rechtskräftig. Damit dieser Vertrag jedoch gültig ist, müssen Käufer und Verkäufer sich über alle grundlegenden Bedingungen eines generellen Kaufvertrags einigen, wie beispielsweise über die Vertragspartner, den Kaufgegenstand, Kaufpreis und Zahlungsweisen.

Beim Abschluss des rechtlich bindenden Kaufvertrags ist es üblich, dass eine Anzahlung (spanisch: Arras) vereinbart wird. In der Regel beträgt die Höhe des Arras 10% des Kaufpreises.

Was gehört in einen privatschriftlichen Kaufvertrag?

In einem Privatvertrag werden alle wichtigen Vereinbarungen zum Kauf der Immobilie geregelt:

  • genaue Details zum Kaufobjekt
  • der Preis für die Immobilie
  • die Zahlungskonditionen (zum Beispiel Ratenzahlung, Bar, Bankscheck)
  • die genaue Verteilung der Kosten 
  • die Bedingungen für die Übergabe der Immobilie
  • die verbindliche Einigung auf den Notartermin – Wann und wo.
Worauf sollten Sie beim privatschriftlichen Kaufvertrag achten?

Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreiben, lassen Sie sich zur Sicherheit von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten. Der Fachmann kann prüfen, ob Ihr Verkäufer überhaupt der Eigentümer der Immobilie ist. Zu diesem Zweck lässt sich der Anwalt eine Kopie vom Grundbuch zusenden. Des Weiteren überprüft ein Anwalt, ob Rechte Dritter, wie zum Beispiel der Gemeinde, der Nachbarn oder des Staates bestehen. Ist dies der Fall, wird der Anwalt Ihnen mit Sicherheit raten, zuerst diese Probleme zu bereinigen. Zusätzlich kann ein Anwalt überprüfen, ob das Objekt frei von Beschränkungen und lastenfrei ist. Mithilfe eines Grundbuchauszugs (nota simple informativa) lässt sich schnell feststellen, wer der Eigentümer der Immobilie ist. Unterschreiben Sie den privatschriftlichen Vertrag erst, wenn keine Zweifel mehr bestehen.

Der notarielle Kaufvertrag (Escritura)

Nur die im Grundbuch eingetragene notarielle Kaufurkunde bietet in Spanien Rechtssicherheit.

Ganz allgemein bedeutet Escritura nur „Schriftstück“. Im allgemeinen Sprachgebrauch auf Mallorca ist ein Schriftstück immer ein notarielles Dokument. Der notarielle Kaufvertrag wird auf Mallorca als Escritura puplica bezeichnet. Unabhängig davon, ob Sie auf Mallorca eine Wohnung , ein Haus oder ein Grundstücks erwerben möchten, sollten Sie sich den Kauf durch eine Escritura beurkunden lassen.

Durch die Escritura sichern Sie sich Ihr Recht auf einen Eigentumseintrag im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Tun Sie dies nicht, können Sie beim Immobilienkauf eventuell betrogen werden. Sind Sie im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Probleme sogar an einen Dritten weiterverkaufen, denn gegenüber einem potenziellen Käufer kann Ihr Verkäufer durch seinen Eintrag im Grundbuch beweisen, dass ihm die Immobilie gehört. Durch die Escritura verhindern Sie zuverlässig Mehrfachverkäufe, vermeiden eventuelle Haftungen für Schulden und erleichtern einen Wiederverkauf der Immobilie.

Die Escritura spielt nicht nur beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, sondern ebenfalls beim Kauf eines Grundstücks eine Rolle. Erwerben Sie auf Mallorca ein Stück Land, sollten Sie direkt nach dem Kauf Ihren Eigentumstitel im spanischen Grundbuch eintragen lassen. Dafür gibt es einen sehr einfachen Grund: Jegliche Gebäude und andere Objekte, die Sie auf Ihrem Grundstück bauen, gehören dem Eigentümer des Grundstückes. Stehen nicht Sie im Grundbuch, haben Sie ein Problem.

Nötige Dokumente und Inhalt der Escritura

In der Escritura ist die exakte Identifizierung der beiden Vertragsparteien verzeichnet. Dazu zählen die Situation des Eigentümers, der eheliche Güterstand, die exakte Definition der Immobilie und die Lastenfreiheit. Des Weiteren sind alle nötigen Vertragsbedingungen, wie der Kaufpreis, die Übergabe des Besitzes und die Kostenregelung aufgeführt. Da sich das Haus oder die Wohnung auf Mallorca befindet, wird der notarielle Kaufvertrag immer in der spanischen Sprache erstellt.

Folgende Dokumente benötigen Käufer und Verkäufer für eine notarielle Abwicklung:

  • Ausweispapiere (Personalausweis oder Reisepass) die 3 Monate oder länger gültig sind – Käufer und Verkäufer benötigen eine spanische Steuernummer (N.I.F. bzw. N.I.E. – Nummer )
  • Bestehende Escritura Pública des Verkäufers (Kaufurkunde, eingetragen in das Eigentumsregister)
  • Grundbuchauszug ( Nota simple )
  • Erwerben Sie ein Inventar, ist eine Inventarliste notwendig
  • Belege von Verkäufer über die letzte gezahlte spanische Grundsteuer ( IBI) sowie evtl. für die gezahlte Urbanisationsgebühr / Kosten einer Eigentümergemeinschaft
  • bei Neubauten werden zusätzlich eine Neubaugenehmigung (Licencia d’obra nueva) und eine Wohnunbedenklichkeitsbescheinigung (Licencia d’primera ocupación) benötigt
Der Ablauf eines notariellen Kaufvertrags

Liegen dem Notariat alle Dokumente vor, bestellt ein Notar beim zuständigen Eigentumsregister den aktuellen Grundbuchauszug. Nachdem alle Dokumente ausführlich überprüft wurden, findet der Termin für die Unterzeichnung mit Käufer und Verkäufer beim Notar statt. Bei diesem Termin überzeugt sich der Notar von der Identität des Käufers und Verkäufers. Zusätzlich prüft der Notar, ob die Angaben mit dem aktuellen Grundbuchauszug übereinstimmen. Im Anschluss daran klärt der Notar die beiden Parteien über ihre Rechten und Pflichten auf und geht mit ihnen den notariellen Vertrag durch.

Es dauert im Durchschnitt 3 bis 6 Wochen, bis die vollständige Eintragung der Escritura de Compraventa (notariellen Kaufurkunde) erfolgt.

Das spanische Grundbuch beim Kauf oder Verkauf von Immobilien auf Mallorca

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca  spielt das Register eine äußerst wichtige Rolle – so wie auch bei uns in Deutschland. Selbst juristische Laien wissen in der Regel um die Bedeutung des Grundbuchs: Der Inhalt des öffentlich geführten Registers ist unanfechtbar. Obwohl in Deutschland wie in Spanien auch der „öffentliche Glaube“ (fe pública) an das Grundbuch gilt, gibt es einige wichtige Unterschiede.

Die wichtigsten Unterschiede der Grundbuchprinzipien
1. Zugriffsberechtigung

Einer der bedeutendsten Unterschiede ist wohl der Zugriff auf das Grundbuch. Während dieser in Deutschland nicht öffentlich und nur eingeschränkt für Notare, Gerichte und andere öffentlich bestellte Behörden sowie von den Eigentümern und dessen Bevollmächtigte zugänglich ist, kann in Spanien jeder in die Grundbucheinträge Einsicht nehmen. Voraussetzung ist hier lediglich ein legitimes Interesse (Art. 607 CC, 221,222 LH.). Neben Behörden, Banken und Rechtsanwälten wird dies auch bei Immobilienkäufern angenommen. Um einen Grundbuchauszug erhalten zu können, sind einige Ausgangsinformationen nötig, wie der komplette Vor- und Nachname des aktuellen Eigentümers oder auch die genauen Grundbuchdaten. 

2. Inhalt

Im Grundbuch werden in Deutschland nur knappe Angaben gemacht, während die Stammakte, aus denen sich Einzelheiten entnehmen lassen, separat geführt wird. In Spanien hingegen werden im Grundbuchamt keinerlei Pläne oder Urkunden aufbewahrt. Demnach wird der wesentliche Inhalt der Urkunde, die zur Eintragung vorgelegt wurde, direkt in das Grundbuch eingetragen, worunter die Übersichtlichkeit natürlich stark leidet. Zudem sind so die einzelnen Grundbuchblätter äußerst umfangreich.

3. Grundbuch-Gliederung 

Auch sind große Unterschiede in der Gliederung des Grundbuchs erkennbar. In Deutschland gliedert es sich in drei verschiedene Abteilungen: 

  1. Abteilung: Eigentümer
  2. Abteilung: Lasten und Beschränkungen
  3. Abteilung: Hypotheken und Grundschulden

Diese Aufteilung existiert im spanischen Grundbuch nicht. Sämtliche Eintragungen wie Verkauf, Kauf, Bestellungen, Wegerechte, Pfändungen usw. werden fortlaufend in das Register eingetragen.

4. Kataster

Die Grundlage jeder Transaktion mit Immobilien ist in Deutschland ein planerisch, im Kataster geführtes Grundstück. Hier finden sich exakte Vermessungskarten, die klar in Flure, Gemarkungen, und einzelne Grundstücke gegliedert sind. Damit ist der Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung eine planerisch klar definierte Parzelle. Auch in Spanien gibt es ein Kataster, allerdings ohne verlässliche Pläne. Es geht hierbei eher um die Festsetzung von Steuern, was in der Praxis schlimme Folgen haben kann. In der Regel stimmt die im Kataster und Grundbuch angegebene Größe einer Parzelle auf Mallorca nicht überein, und die Aufbauten des Grundstücks sind zudem in der Regel nur unvollständig im Katas­ter erfasst. Auf keinen Fall sollten sich Interessenten einer Immobilie auf Mallorca daher auf die Eintragungen im Kataster verlassen, denn nur das Grundbuch ist rechtlich ausschlaggebend. 

Wer sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Jeder Kaufinteressent einer Immobilie auf Mallorca sollte bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages unbedingt eine Einsichtnahme in das Grundbuch realisieren. Anlass für eine Einsicht in das spanische Grundbuch haben finanzierende Banken, Erbberechtigte Personen, Ehegatten beim Zugewinnausgleich, Gläubiger und noch viele weitere mehr. Die Kenntnis des eigenen Auszuges ist nicht zuletzt natürlich auch für den Eigentümer selbst zu empfehlen. 

Bisher sind jedoch bei weitem nicht alle Immobilieneigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen, denn nach spanischem Rechtssystem kann Grundstückseigentum auch rein privatrechtlich ganz ohne Eintragung übertragen werden. Darüber hinaus sind einige ländlich gelegene Grundstücke noch nicht im Eigentumsregister erfasst. 

Als Immobilien-Käufer auf Mallorca im spanischen Grundbuch eintragen lassen?

Im spanischen Recht gibt es nicht zuletzt auch das Prinzip des Gutglaubens an die Rechtsinhaberschaft des eingetragenen Eigentümers. Wer sich demnach nicht als neuer Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca im Grundbuch eintragen lässt, eröffnet dem Voreigentümer sämtliche Türen für einen Weiterverkauf. Zudem können auch Gläubiger des grundbuchrechtlichen Eigentümers in dieser Immobilie eine Vollstreckung durchführen. Eine Nichteintragung in das Grundbuch ist demnach in jedem Fall mit äußerst hohen Risiken verbunden. 

Einfacher und qualifizierter Grundbuchauszug 

Eine unverbindliche und verkürzte Auskunft stellt der nota simple dar, der einfache Grundbuchauszug (Art. 332 RH). Diese Form ist in der Praxis zunächst in der Regel völlig ausreichend. Der qualifizierte Grundbuchauszug (certificación) ist hingegen eine öffentliche Urkunde, die im Rahmen von etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorzulegen ist. Dessen Beschaffung nimmt meist mehr Zeit in Anspruch und sollte daher beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca rechtzeitig beantragt werden.