Die Verträge beim Immobilienkauf auf Mallorca
Der Reservierungs und Optionsvertrag

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich von dem deutschen und dem anderer europäischer Länder. In Spanien können Käufer durch einen privatschriftlicher Kaufvertrag oder sogar lediglich per Handschlag eine Immobilien erwerb. Die Eintragung in das spanische Grundbuch setzt allerdings eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags voraus. Es können nun allerdings einige Wochen vergehen bis sich Verkäufer und Käufer zum Notartermin treffen. Vom Entschluss zum Kauf bis zum Notartermin muss aber die Immobilie geprüft und Dokumente müssen besorgt werden. Auch muss die Finanzierung bis dahin stehen. Um die Kaufs- und Verkaufsabsicht bis dahin verbindlich festzuhalten, schließen viele Käufer einen Reservierungs- oder Optionsvertrag mit einer Anzahlung auf die Immobilie ab.

So funktioniert der Reservierungsvertrag

Der Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) kann in Spanien bei einem konkreten Kaufinteresse abgeschlossen werden und geht mit einer geringen Reservierungsanzahlung einher. In diesem Vertrag wird festgehalten, wie viele Tage die Immobilie reserviert wird. Will der Interessent nicht kaufen, verfällt die Reservierungsgebühr. Kommt es zu einem Kauf, wird die Gebühr auf die Option oder den Kaufpreis angerechnet. Handelt es sich bei der Immobilie um einen schlüsselfertigen Neubau, verlangen die meisten Bauträger ca. 6.000 Euro als Anzahlung. Bei einem geplanten Bauprojekt werden im Durchschnitt ca. 3.000 Euro als Anzahlung fällig.

Reservierungsverträge machen dann Sinn, wenn für eine bestimmtes Objekt eine hohe Nachfrage besteht oder wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt, die gerade neu auf den Markt gekommen ist, meist direkt vom Bauträger.

Der spanische Optionsvertrag – Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Reservierungsvertrag

Der Optionsvertrag (contrato de opción de compra) ist neben dem Reservierungsvertrag eine weitere Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie abzusichern. Er ist ein gängiger Vorvertrag und unterscheidet sich in einigen Punkten vom Reservierungsvertrag. Im Gegensatz zum Reservierungsvertrag ist es bei einem Optionsvertrag zusätzlich möglich, diesen in das Grundbuch (registro) eintragen zu lassen womit er einen öffentlichen Charakter bekommt. Dies sorgt beim Käufer der Immobilie für eine höhere Sicherheit und setzt Signale nach aussen. Die Eintragung in das Grundbuch ist mit zusätzlichen Kosten verbunden und daher entscheiden sich einige gutgläubige Immobilienkäufer dagegen.

Welche Kosten sind an einen Optionsvertrag gekoppelt?

Wenn Sie sich für einen Optionsvertrag entscheiden, müssen Sie als Käufer eine Anzahlung leisten. In der Regel beträgt die Anzahlung bei gebrauchten Immobilien durchschnittlich 10 % vom Kaufpreis. Durch einen Optionsvertrag verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie und nehmen zeitnah eine Anzahlung vor. Möchten Sie von Ihrem ratifizierten Kaufversprechen jedoch zurücktreten, verfällt Ihre Anzahlung an den Verkäufer und das Geld ist verloren. Aus diesem Grund sollten Sie sich, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, zu 100% sicher sein. Auf der anderen Seite ist festgelegt, dass der Verkäufer Ihnen bei einem abredewidrigen Verkauf an eine dritte Partei Ihnen die Anzahlung umgehend zurückzahlen muss. Zusätzlich ist im Optionsvertrag festhalten, dass der Verkäufer Ihnen in einem solchen Fall einen Schadensersatz zahlen muss: Üblicherweise beträgt dieser ebenfalls 10% vom Kaufpreis.

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, folgt auf den Optionsvertrag ein notariel beglaubigter Kaufvertrag. Im Anschluss an die Eintragung ins Grundbuch sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Der privatschriftliche Kaufvertrag

Der privatschriftliche Kaufvertrag reicht im Gegensatz zu Deutschland in Spanien für eine Eigentümerübertragung aus. Eine Beurkundung durch einen Notar ist nur dann notwendig, wenn eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wird; was natürlich das Ziel sein muss!

Die rechtliche Lage in Spanien

In Deutschland ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur rechtlich gültig, wenn dieser von einem Notar beglaubigt wurde. Unter § 311b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht, dass ein gültiger Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung benötigt. Im direkten Vergleich dazu gibt es in Spanien große Unterschiede und diese sollten alle Käufer kennen und berücksichtigen.

Gemäß der rechtlichen Lage in Spanien ist die Beglaubigung durch einen Notar für Verträge beim Immobilienkauf nicht notwendig. Aus diesem Grund ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag, der schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurde, rechtskräftig. Damit dieser Vertrag jedoch gültig ist, müssen Käufer und Verkäufer sich über alle grundlegenden Bedingungen eines generellen Kaufvertrags einigen, wie beispielsweise über die Vertragspartner, den Kaufgegenstand, Kaufpreis und Zahlungsweisen.

Beim Abschluss des rechtlich bindenden Kaufvertrags ist es üblich, dass eine Anzahlung (spanisch: Arras) vereinbart wird. In der Regel beträgt die Höhe des Arras 10% des Kaufpreises.

Was gehört in einen privatschriftlichen Kaufvertrag?

In einem Privatvertrag werden alle wichtigen Vereinbarungen zum Kauf der Immobilie geregelt:

  • genaue Details zum Kaufobjekt
  • der Preis für die Immobilie
  • die Zahlungskonditionen (zum Beispiel Ratenzahlung, Bar, Bankscheck)
  • die genaue Verteilung der Kosten 
  • die Bedingungen für die Übergabe der Immobilie
  • die verbindliche Einigung auf den Notartermin – Wann und wo.
Worauf sollten Sie beim privatschriftlichen Kaufvertrag achten?

Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreiben, lassen Sie sich zur Sicherheit von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten. Der Fachmann kann prüfen, ob Ihr Verkäufer überhaupt der Eigentümer der Immobilie ist. Zu diesem Zweck lässt sich der Anwalt eine Kopie vom Grundbuch zusenden. Des Weiteren überprüft ein Anwalt, ob Rechte Dritter, wie zum Beispiel der Gemeinde, der Nachbarn oder des Staates bestehen. Ist dies der Fall, wird der Anwalt Ihnen mit Sicherheit raten, zuerst diese Probleme zu bereinigen. Zusätzlich kann ein Anwalt überprüfen, ob das Objekt frei von Beschränkungen und lastenfrei ist. Mithilfe eines Grundbuchauszugs (nota simple informativa) lässt sich schnell feststellen, wer der Eigentümer der Immobilie ist. Unterschreiben Sie den privatschriftlichen Vertrag erst, wenn keine Zweifel mehr bestehen.

Der notarielle Kaufvertrag (Escritura)

Nur die im Grundbuch eingetragene notarielle Kaufurkunde bietet in Spanien Rechtssicherheit.

Ganz allgemein bedeutet Escritura nur „Schriftstück“. Im allgemeinen Sprachgebrauch auf Mallorca ist ein Schriftstück immer ein notarielles Dokument. Der notarielle Kaufvertrag wird auf Mallorca als Escritura puplica bezeichnet. Unabhängig davon, ob Sie auf Mallorca eine Wohnung , ein Haus oder ein Grundstücks erwerben möchten, sollten Sie sich den Kauf durch eine Escritura beurkunden lassen.

Durch die Escritura sichern Sie sich Ihr Recht auf einen Eigentumseintrag im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Tun Sie dies nicht, können Sie beim Immobilienkauf eventuell betrogen werden. Sind Sie im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Probleme sogar an einen Dritten weiterverkaufen, denn gegenüber einem potenziellen Käufer kann Ihr Verkäufer durch seinen Eintrag im Grundbuch beweisen, dass ihm die Immobilie gehört. Durch die Escritura verhindern Sie zuverlässig Mehrfachverkäufe, vermeiden eventuelle Haftungen für Schulden und erleichtern einen Wiederverkauf der Immobilie.

Die Escritura spielt nicht nur beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, sondern ebenfalls beim Kauf eines Grundstücks eine Rolle. Erwerben Sie auf Mallorca ein Stück Land, sollten Sie direkt nach dem Kauf Ihren Eigentumstitel im spanischen Grundbuch eintragen lassen. Dafür gibt es einen sehr einfachen Grund: Jegliche Gebäude und andere Objekte, die Sie auf Ihrem Grundstück bauen, gehören dem Eigentümer des Grundstückes. Stehen nicht Sie im Grundbuch, haben Sie ein Problem.

Nötige Dokumente und Inhalt der Escritura

In der Escritura ist die exakte Identifizierung der beiden Vertragsparteien verzeichnet. Dazu zählen die Situation des Eigentümers, der eheliche Güterstand, die exakte Definition der Immobilie und die Lastenfreiheit. Des Weiteren sind alle nötigen Vertragsbedingungen, wie der Kaufpreis, die Übergabe des Besitzes und die Kostenregelung aufgeführt. Da sich das Haus oder die Wohnung auf Mallorca befindet, wird der notarielle Kaufvertrag immer in der spanischen Sprache erstellt.

Folgende Dokumente benötigen Käufer und Verkäufer für eine notarielle Abwicklung:

  • Ausweispapiere (Personalausweis oder Reisepass) die 3 Monate oder länger gültig sind – Käufer und Verkäufer benötigen eine spanische Steuernummer (N.I.F. bzw. N.I.E. – Nummer )
  • Bestehende Escritura Pública des Verkäufers (Kaufurkunde, eingetragen in das Eigentumsregister)
  • Grundbuchauszug ( Nota simple )
  • Erwerben Sie ein Inventar, ist eine Inventarliste notwendig
  • Belege von Verkäufer über die letzte gezahlte spanische Grundsteuer ( IBI) sowie evtl. für die gezahlte Urbanisationsgebühr / Kosten einer Eigentümergemeinschaft
  • bei Neubauten werden zusätzlich eine Neubaugenehmigung (Licencia d’obra nueva) und eine Wohnunbedenklichkeitsbescheinigung (Licencia d’primera ocupación) benötigt
Der Ablauf eines notariellen Kaufvertrags

Liegen dem Notariat alle Dokumente vor, bestellt ein Notar beim zuständigen Eigentumsregister den aktuellen Grundbuchauszug. Nachdem alle Dokumente ausführlich überprüft wurden, findet der Termin für die Unterzeichnung mit Käufer und Verkäufer beim Notar statt. Bei diesem Termin überzeugt sich der Notar von der Identität des Käufers und Verkäufers. Zusätzlich prüft der Notar, ob die Angaben mit dem aktuellen Grundbuchauszug übereinstimmen. Im Anschluss daran klärt der Notar die beiden Parteien über ihre Rechten und Pflichten auf und geht mit ihnen den notariellen Vertrag durch.

Es dauert im Durchschnitt 3 bis 6 Wochen, bis die vollständige Eintragung der Escritura de Compraventa (notariellen Kaufurkunde) erfolgt.

Das spanische Grundbuch beim Kauf oder Verkauf von Immobilien auf Mallorca

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca  spielt das Register eine äußerst wichtige Rolle – so wie auch bei uns in Deutschland. Selbst juristische Laien wissen in der Regel um die Bedeutung des Grundbuchs: Der Inhalt des öffentlich geführten Registers ist unanfechtbar. Obwohl in Deutschland wie in Spanien auch der „öffentliche Glaube“ (fe pública) an das Grundbuch gilt, gibt es einige wichtige Unterschiede.

Die wichtigsten Unterschiede der Grundbuchprinzipien
1. Zugriffsberechtigung

Einer der bedeutendsten Unterschiede ist wohl der Zugriff auf das Grundbuch. Während dieser in Deutschland nicht öffentlich und nur eingeschränkt für Notare, Gerichte und andere öffentlich bestellte Behörden sowie von den Eigentümern und dessen Bevollmächtigte zugänglich ist, kann in Spanien jeder in die Grundbucheinträge Einsicht nehmen. Voraussetzung ist hier lediglich ein legitimes Interesse (Art. 607 CC, 221,222 LH.). Neben Behörden, Banken und Rechtsanwälten wird dies auch bei Immobilienkäufern angenommen. Um einen Grundbuchauszug erhalten zu können, sind einige Ausgangsinformationen nötig, wie der komplette Vor- und Nachname des aktuellen Eigentümers oder auch die genauen Grundbuchdaten. 

2. Inhalt

Im Grundbuch werden in Deutschland nur knappe Angaben gemacht, während die Stammakte, aus denen sich Einzelheiten entnehmen lassen, separat geführt wird. In Spanien hingegen werden im Grundbuchamt keinerlei Pläne oder Urkunden aufbewahrt. Demnach wird der wesentliche Inhalt der Urkunde, die zur Eintragung vorgelegt wurde, direkt in das Grundbuch eingetragen, worunter die Übersichtlichkeit natürlich stark leidet. Zudem sind so die einzelnen Grundbuchblätter äußerst umfangreich.

3. Grundbuch-Gliederung 

Auch sind große Unterschiede in der Gliederung des Grundbuchs erkennbar. In Deutschland gliedert es sich in drei verschiedene Abteilungen: 

  1. Abteilung: Eigentümer
  2. Abteilung: Lasten und Beschränkungen
  3. Abteilung: Hypotheken und Grundschulden

Diese Aufteilung existiert im spanischen Grundbuch nicht. Sämtliche Eintragungen wie Verkauf, Kauf, Bestellungen, Wegerechte, Pfändungen usw. werden fortlaufend in das Register eingetragen.

4. Kataster

Die Grundlage jeder Transaktion mit Immobilien ist in Deutschland ein planerisch, im Kataster geführtes Grundstück. Hier finden sich exakte Vermessungskarten, die klar in Flure, Gemarkungen, und einzelne Grundstücke gegliedert sind. Damit ist der Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung eine planerisch klar definierte Parzelle. Auch in Spanien gibt es ein Kataster, allerdings ohne verlässliche Pläne. Es geht hierbei eher um die Festsetzung von Steuern, was in der Praxis schlimme Folgen haben kann. In der Regel stimmt die im Kataster und Grundbuch angegebene Größe einer Parzelle auf Mallorca nicht überein, und die Aufbauten des Grundstücks sind zudem in der Regel nur unvollständig im Katas­ter erfasst. Auf keinen Fall sollten sich Interessenten einer Immobilie auf Mallorca daher auf die Eintragungen im Kataster verlassen, denn nur das Grundbuch ist rechtlich ausschlaggebend. 

Wer sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Jeder Kaufinteressent einer Immobilie auf Mallorca sollte bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages unbedingt eine Einsichtnahme in das Grundbuch realisieren. Anlass für eine Einsicht in das spanische Grundbuch haben finanzierende Banken, Erbberechtigte Personen, Ehegatten beim Zugewinnausgleich, Gläubiger und noch viele weitere mehr. Die Kenntnis des eigenen Auszuges ist nicht zuletzt natürlich auch für den Eigentümer selbst zu empfehlen. 

Bisher sind jedoch bei weitem nicht alle Immobilieneigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen, denn nach spanischem Rechtssystem kann Grundstückseigentum auch rein privatrechtlich ganz ohne Eintragung übertragen werden. Darüber hinaus sind einige ländlich gelegene Grundstücke noch nicht im Eigentumsregister erfasst. 

Als Immobilien-Käufer auf Mallorca im spanischen Grundbuch eintragen lassen?

Im spanischen Recht gibt es nicht zuletzt auch das Prinzip des Gutglaubens an die Rechtsinhaberschaft des eingetragenen Eigentümers. Wer sich demnach nicht als neuer Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca im Grundbuch eintragen lässt, eröffnet dem Voreigentümer sämtliche Türen für einen Weiterverkauf. Zudem können auch Gläubiger des grundbuchrechtlichen Eigentümers in dieser Immobilie eine Vollstreckung durchführen. Eine Nichteintragung in das Grundbuch ist demnach in jedem Fall mit äußerst hohen Risiken verbunden. 

Einfacher und qualifizierter Grundbuchauszug 

Eine unverbindliche und verkürzte Auskunft stellt der nota simple dar, der einfache Grundbuchauszug (Art. 332 RH). Diese Form ist in der Praxis zunächst in der Regel völlig ausreichend. Der qualifizierte Grundbuchauszug (certificación) ist hingegen eine öffentliche Urkunde, die im Rahmen von etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorzulegen ist. Dessen Beschaffung nimmt meist mehr Zeit in Anspruch und sollte daher beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca rechtzeitig beantragt werden. 

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