10 goldene Regeln beim Immobilienkauf in Spanien

1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).

2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über Folgendes:

  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
  • Belastungen
  • Baulandqualität
  • Gemeindliche Bebauungspläne
  • Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft
  • Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet. So sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer.
  • Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
  • Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
  • Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.

3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheiden deren Ergebnis. 

4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

5. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“. Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertragliche Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?

6. Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.

7. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

8. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.

9. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt oder Gestoria) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch – je nach Fall – die Grunderwerbsteuer (je nach Autonomia zwischen 7% und 10%) und Mehrwertsteuer (10% bzw. 21% bei gewerblichen Immobilien) hinzuzufügen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalia) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie sich als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung informieren, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 3% (die so genannte retención) vorzunehmen ist oder nicht.

10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

Unsere Serviceleistungen für Käufer  
  • Ihnen gefallen ein oder mehrere Objekte aus unserem Angebot? Wir vereinbaren mit Ihnen telefonisch oder per Mail einen Besichtigungstermin mit uns oder einem unserer Kooperationspartner auf Mallorca. Wir begleiten wir Sie in jedem Falle bei der Besichtigung.
  • Sie haben noch kein Objekt auf unserem Portal gefunden, aber bestimmte Vorstellungen. Kontaktieren Sie uns. Wir werden sicher ein passendes Objekt finden. Unsere Kontakte auf der Insel sind so zahlreich, dass wir zu einer Vielzahl von Objekten am Markt Zugang haben. Gerne können Sie uns auch Ihr Wunsch-Objekt zusenden und wir übernehmen den Kontakt mit dem Verkäufer / Makler vor Ort.
  • Sie haben ein Objekt gefunden, das Ihnen gefällt. Wir verhandeln den Preis  und die weiteren Konditionen.
  • Wir begleiten Sie dann bis zum Abschluss des Kaufes, dabei wird oftmals ein Anwaltskanzlei eingeschaltet, die den rechtlichen Bereich für Sie vorbereitet und abwickelt. Diesen Kontakt führen wird gerne herbei. Wir arbeiten eng mit einer seit langen Jahren auf der Insel tätigen sehr renommierten, natürlich deutschsprachigen Kanzlei zusammen. Dies gilt natürlich auch für den erforderlichen Notar.
  • Häufig macht es Sinn zur genauen Einschätzung der Immobilie, der Bebaubarkeit und denkbaren Renovierungs- und Umbaumaßnahmenneben Bausachverständige auch Architekten hinzuzuziehen. Selbstverständlich kümmern wir uns auch darum. Diese begleiten bei Bedarf auch Besichtigungen. Auch dabei verfügen wir über ein großes Netzwerk von qualifizierten deutschsprachigen / englischsprachigen Spezialisten vor Ort.
  • Der Kaufpreis wird durch Eigenkapital oder Darlehen beglichen, oftmals in gemischter Form. Soweit eine Darlehensfinanzierung erforderlich ist, sind wir gerne auch mit Hinweisen zu möglichen Finanzierungspartnern behilflich. 60%, teilweise bis 80 % finanzieren die spanischen Banken, in besonderen Fällen finanzieren auch Banken in Deutschland Mallorca-Objekte.
Die Kosten der Abwicklung für Verkäufer
  1. Maklertätigkeit:Soweit Sie eine Immobilie verkaufen, entsteht im Verkaufsfall aufgrund des Maklervertrages dann auch eine Maklerprovision. In Spanien zahlt in der Regel ausschließlich der Verkäufer die Provision, unabhängig davon wie sich die Marktlage darstellt. Letztlich wird dies auch über die Höhe des Kaufpreises mit reguliert. Sie vereinbaren also mit uns eine Verkaufsprovision, die sich je nach den Vereinbarungen im Einzelfall und dem vorliegenden Objekt an den marktüblichen Provisionen von 5% bis 6% zzgl. Mehrwertsteuer orientiert. Lediglich bei kleinen Objekten wird eine Mindestprovision vereinbart. Wir bieten einen auf Wunsch zeitlich befristbaren Alleinvertriebsauftrag an, der dann bezüglich der Provisionshöhe für den Kunden günstiger sein kann, ebenso weitere Zusatzleistungen kostenfrei stellen kann (insbesondere bei der Aufnahme des Objekts). Alternativ ist ein Vertriebsauftrag ohne Exklusivität möglich, soweit bereits weitere Makler eingeschaltet sind oder eingeschaltet werden sollen. Falls im Zuge der Vor-Ort-Besichtigung und Aufnahme des Objekts Kosten bei Dritten entstehen, werden diese vom Kunden übernommen. Dies gilt z.B. für erforderliche Energiezertifikate, professionelle Bebilderung, Feststellung der zulässigen baulichen Nutzung und Objektbeschreibung. Bei Tätigkeiten des Maklers wird nur ausnahmsweise auf Absprache eine Aufwandserstattung (neben der Provision) vereinbart. Wir legen großen Wert auf eine einheitliche, professionelle Präsentation unserer Objekte.
  2. Anwaltstätigkeit
    Soweit ein Anwalt zur rechtlichen Beratung und Abwicklung des Verkaufes eingeschaltet wird, verrechnet dieser in der Regel 1% bis 1,2% des Kaufpreises zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer, bei Objekten mit einem geringen Kaufpreis gegebenenfalls eine Mindestvergütung.
  3. sonstige Kosten und Steuern in Spanien 
    Als Verkäufer sind darüber hinaus noch die entstehenden Steuern von erheblicher Bedeutung, da die Grundbuch- und Notarkosten in der Regel vom Käufer übernommen werden. Die Erlöse aus Verkäufern unterliegen der Gewinnsteuer und der (gemeindlichen) Plusvalia Steuer. Die Gewinnsteuer wird bereits durch einen 3% Einbehalt aus dem Kaufpreis für den Fiskus gesichert.

unsere Angebote für Mallorca